Образование земельных участков из государственных и муниципальных земель

ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Изготовление схемы расположения.

Что такое схема расположения участка?

Схема расположения земельного участка представляет собой документ, который составляются для отображения расположения границ участка на той или территории.

Создание схемы расположения земельного участка происходит только по заявлению владельца исследуемого участка или его уполномоченного представителя.

Основным документом, подтверждающим права на земельный участок, является выписка из ЕГРН. А как быть, если принадлежащий Вам по документам участок не значится в государственном кадастре? Ему не присвоен кадастровый номер и он не является даже ранее учтенным.

Для того, чтобы оформить свои права на него, нужно сначала сформировать границы и поставить его на кадастровый учет. Вот здесь как раз и понадобится схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Схема представляет собой план расположения границ образуемого или перераспределяемых земельных участков на кадастровом плане территории.

По сути эта схема является графическим приложением к распоряжению исполнительного органа государственной власти, описывающим расположение земельного участка на местности. Там указывается конкретное местоположение (координаты поворотных точек), конфигурация границ и площадь выделяемого земельного участка.

Для чего она нужна?

Одним из документов, на основании которого выделяется земельный участок (ст. 11.3 ЗК РФ) является утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в составе приложения к решению о предоставлении земельного участка. Ее основная цель - предоставление данных об интересующем земельном участке для предварительного согласования с органом государственной власти или местного самоуправления.

Схема расположения земельного участка необходима в следующих случаях:

— при образовании земельного участка для предоставления гражданину без проведения торгов или для проведения аукциона по продаже или на право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

— при образовании земельного участка для последующего изъятия для муниципальных нужд;

— при образовании земельного участка, находящегося в муниципальной или госсобственности путем раздела для предоставления физическим и юридическим лицам на праве аренды или безвозмездного пользования;

— при образовании земельного участка путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и находящихся в государственной или муниципальной собственности. В простонародье это называется оформлением прирезок к уже имеющемуся земельному участку.

В остальных случаях земельные участки выделяются из муниципальных и государственных земель согласно проекту межевания территории.

Кто подготавливает схему земельного участка?

Схему может подготовить администрация, уполномоченная распоряжаться землей, кадастровый инженер, также схему можно оформить самостоятельно. Все пути разные и подходят для разных случаев. Разберем подробнее.

1. Подготовка администрацией.

«Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа, кроме случаев, когда она готовится в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов» — выдержка из приказа N 762 «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка». Там же в пункте 15 написано, что в электронной форме схема заверяется электронной подписью исполнительного органа, утвердившего схему. Из этого следует, что электронную схему расположения не может подготовить ни частное лицо ни кадастровый инженер.

Администрация муниципального образования обязана будет готовить схему только в случае реализации земельного участка через торги. В остальных случаях, схема «может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом», т.е. на практике это означает, что схема будет готовиться за счет Заявителя.

2. Подготовка самостоятельно.

В соответствии с законодательством схему может составить любой гражданин или юридическое лицо. Ведь там не ставятся никакие подписи и печати (хотя некоторые администрации на этом настаивают). Главное условие- соблюдение всех норм оформления и точности определения координат границы земельного участка. Если Вы обладаете некоторыми навыками владения ГИС - программами, автокадом или ему подобными графическими редакторами - подготовить схему расположения земельного участка на КПТ возможно и самостоятельно.

Для этого нужно заказать в на сайте Росреестра электронную версию КПТ. Загрузить его в графический редактор и обозначить программными средствами границу требуемого участка. Важно соблюдать форму этого документа (цифры, условные обозначения и т.д)- ведь при допуске неточностей Вы можете получить отказ. Хотя, даже если все будет идеально - от отказа Вы не застрахованы.

Еще возникает большая проблема определения местоположения земельного участка, если на кадастровой карте вблизи участка нет никаких границ. «Привязать» участок в таком случае будет очень проблематично.

В общем - если Вы уверены в своих силах и можете точно указать координаты участка, то можно подготовить бумажную схему самостоятельно. Возможно ее придется несколько раз переделывать под требования администрации - зато будет бесплатной. И все-таки во многих случаях схемы самостоятельно оформить не получится. Особенно, если нужны фактические измерения на земельном участке. Помогут в этом кадастровые инженеры.

3. Подготовка кадастровым инженером.

Соответственно, заинтересованное в образовании земельного участка лицо может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Существует 2 варианта подготовки схемы расположения:

- с выездом на местность;

- без выезда, опираясь на информацию из Росреестра.

Что должно быть учтено:

- красные линии

- местоположение земельных участков

- местоположение капитальных строений

- границы зон с особыми условиями использования территории

- проекты планировки территории (обычно есть в самой администрации)

Что должно быть отображено:

— Граница образуемого земельного участка и участков, находящихся на кадастровом учете

— Условные обозначения, используемые при подготовке схемы

— Площадь образуемого участка

— Условный номер участка

— Список координат характерных точек в соответствии с изображением на схеме.

— Сведения об утверждении схемы уполномоченными органами.

Порядок действий.

Для подготовки документов необходимо придерживаться следующего плана:

• сначала нужно определиться с границами земельного участка, который Вы хотите получить;

• далее решить, готовить схему самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру

• если воспользовались услугами кадастрового инженера, то, желательно, сразу сделать замеры на участке

• после получения/распечатки схемы ее нужно отнести в МФЦ (Мои Докуметы). Заявление можно заполнить на месте

• если получен отказ:

     – в случае несоответствия схемы расположения по форме требованиям, установленным законом, обратиться к кадастровому инженеру ,который делал схему, за соответствующими исправлениями;

     - если отказ незаконный – помните, кадастровый инженер не несёт ответственности за принимаемые решения органов государственной власти и местного самоуправления. Необходимо обращаться за юридичсекой помощья для обжалования соответствующего действия (бездействия).

• Если получили Распоряжение/Постановление об образовании земельного участка- половина, далее нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на постановку на кадастровый учет;

• этот межевой план отнести в ближайший МФЦ и через некоторое время получить выписку ЕГРН на земельный участок

• с выпиской из ЕГРН нужно уже обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления для заключения договора купли- продажи или аренды на земельный участок и оплатить оговоренную сумму, либо с заявлением о предоставлении земельного участка бесплатно по основаниям, установленным законом.

• Получение правоустанавливающего документа на земельный участок (договор, решение, постановление);

• Представление правоустанавливающего документа в МФЦ с чтобы оформить права на участок.

Кадастровые инженеры компании «Мой Кадастр» подготовят для Вас схему расположения земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.